Contratos inadimplentes vinculados ao SFH - Alienação Fiduciária Execução extrajudicial: Lei nº 9.514/97. - parte 1

A execução da dívida tem chance de ocorrer devido ao descumprimento de cláusula contratual ou por inadimplência, de forma geral. A execução por não seguimento do contrato é realizada por execução judicial. Existem pré-requisitos para se analisar, dependendo do rito escolhido ou determinando em lei ou contrato. Hipoteca: a partir do atraso no pagamento de 3 encargos mensais. Alienação Fiduciária: a partir de 60 dias de atraso (comum no mercado, em que o prazo é estimado no contrato).

Os ritos de execução, tanto judicial ou extrajudicial, precisam ser efetivados de acordo com os procedimentos legais ou contratuais. Observe abaixo as regras.

Hipoteca: execução extrajudicial, procedimento realizado por agente fiduciário, conforme disposições do Decreto-Lei n° 70/66 e Resolução de Diretoria do BNH n° 08/70, sendo para tanto 2 avisos de cobrança, solicitada execução de dívida pelo credor ao agente fiduciário. O devedor é notificado pelo agente fiduciário para pagar o débito em atraso, no prazo de 20 dias, com risco de leilão do imóvel hipotecado. A carta de arrematação ou adjudicação do imóvel é catalogada no Registro de Imóveis. Os imóveis arrematados pelo credor ou adjudicados são definidos como bens não destinados ao uso e, portanto, são disponibilizados para venda.

Execução judicial: ação de execução movida diante do Poder Judiciário, conforme disposições do Código de Processo Civil ou da Lei n° 5.741/71. Para tanto, são enviados 02 avisos de cobrança e notificação extrajudicial para contrato do SFI. A Justiça impõe que o devedor pague o débito atrasado até 1 dia; caso contrário, pode haver penhora e leilão da hipoteca.

Alienação fiduciária: intima-se o devedor. O credor solicita a intimação ao oficial do Registro de imóvel para que o débito em atraso seja pago no prazo de 15 dias. Se isso não acontecer, há chances de a propriedade do imóvel alienar seu nome. Mantendo-se o atraso, o credor recolhe o ITBI e laudêmio, apresentando requerimento de registro da consolidação da propriedade do imóvel alienado em seu nome ao oficial de Registro de Imóveis. Em 30 dias, após o registro da consolidação da propriedade em seu nome, o credor coloca o imóvel à venda em 1° público leilão. Não sendo vendido, há um 2° leilão em no máximo 15 dias. O imóvel não vendido nos leilões tem a propriedade consolidada em nome do credor, contabilizando-o como bem não destinado a uso. Imóveis nessas condições são oferecidos para serem comprados.

Há também diferentes formas de realização da garantia para arrematação do imóvel hipotecado por terceiros e para alienação do imóvel arrematado, adjudicado ou recebido em dação em pagamento pelo credor. Na alienação fiduciária, há venda do imóvel com propriedade consolidada em nome do credor. O débito e crédito remanescente é o que sobra de uma dívida na aceitação do lance nos leilões de execução da dívida hipotecária ou nos leilões posteriores à consolidação da propriedade na garantia de alienação. Esse saldo pode ser positivo ou negativo.