Entenda o que são os contratos de locação no direito imobiliário

O direito imobiliário é uma área complexa, que exige constante atualização do profissional com a legislação em vigor. Esse setor visa regular diversas relações particulares, como a posse, financiamento de casa própria e as mais variadas formas de aquisição ou perda de propriedade. É importante destacar o estudo dos contratos de locação, regidos pela Lei 8.245/91, frequentemente analisados no Superior Tribunal de Justiça (STJ) e que contém 7 pontos fundamentais.

O primeiro é sobre o Código de Defesa do Consumidor: aplica-se aos contratos de locação regidos pela Lei 8.245/91?  Na jurisprudência do STJ, os contratos de locação de imóveis não se submetem às regras previstas nesse Código, já que se tratam de microssistemas jurídicos diferentes no âmbito do direito privado, sem portar as características que definem as relações de consumo, visto que nenhuma das partes se enquadra no conceito de consumidor e fornecedor.

Segundo, a questão da fiança é de importante discussão: representa um contrato acessório utilizado nas negociações privadas. Para que exista o contrato de fiança, precisa-se de um credor, um devedor (afiançado) e um fiador. Existindo mais de um locatário, é válida a fiança prestada por um deles em relação aos demais, tratando-se de fiança recíproca, que não invalida o contrato de locação e é aceita pelo conjunto de decisões do STJ.

Terceiro, a penhora de bem de família pertencente a fiador de contrato de locação é válida para quitar o débito em caso de inadimplência do devedor principal. A jurisprudência se fundamenta no artigo 3°, inciso VII, da Lei 8.009/90, afirmando que a impenhorabilidade do bem de família é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de qualquer outra natureza, podendo o bem ser penhorado se a obrigação se tratar de fiança concedida em contrato de locação.

Outro ponto importante é sobre a relação processual na ação de despejo: é permitido ao fiador responder pela execução do julgado? Sobre esse assunto, o STJ reitera a importância de o fiador integrar o processo de conhecimento, a fim de que a execução também possa ser movida contra ele. A sentença, desse modo, faz coisa julgada às partes entre as quais é dada, não sendo possível prejudicar terceiros.

Na vigência da Lei 8.245/91, há clareza em relação à solidariedade existente nos contratos de locação firmados por mais de um locador ou mais de um locatário. Segundo o STJ, somente se for estipulado em contrato algo divergente, caso haja mais de um locador ou locatário, a solidariedade pelas obrigações decorrentes da relação contratual é presumida entre eles.

Ademais, a questão das benfeitorias é outro tema relevante, em que a legislação previne o direito à indenização e de retenção pelas benfeitorias realizadas no imóvel. Entretanto, determina-se que as partes podem negociar livremente, definindo cláusula contratual de renúncia a esses direitos. Por fim, há também o entendimento do STJ de que o adquirente não poderá denunciar o contrato de locação com cláusula vigente que não foi averbado junto ao registro de imóveis, mesmo se tendo ciência inequívoca da locação antes da aquisição.

Em suma, a atual jurisprudência do STJ responde várias questões relacionadas aos contratos de locação dos imóveis, a partir de decisões que facilitam a aplicação da Lei 8.245/91 no dia a dia, a fim de que não haja injustiças e desproporções. Nos contratos de locação, precisa-se cuidar com cláusulas de contrato que possam ser abusivas, ambíguas, ilegais ou contraditórias.